Cercate casa a Milano dalla Svizzera e non sapete a chi rivolgervi? Capisco la frustrazione. Tra agenzie che promettono di “gestire tutto” e poi si bloccano davanti alla prima richiesta di codice fiscale, il rischio di perdere mesi è concreto. Ho visto troppi acquirenti ticinesi e zurighesi incagliarsi per aver scelto l’interlocutore sbagliato. Quello che vi serve non è un elenco di 50 nomi, ma criteri chiari per identificare chi sa davvero accompagnare un non residente fino al rogito.
L’essenziale per comprare casa a Milano dalla Svizzera
- Verificate le transazioni effettive dell’agenzia negli ultimi 24 mesi (non le promesse)
- Richiedete il codice fiscale italiano PRIMA di cercare casa
- Aprite un conto corrente italiano in anticipo (obbligatorio per il rogito)
- Scegliete un’agenzia con esperienza documentata con clientela internazionale
Contenuto di questa guida
- Perché acquistare a Milano da non residente è più complesso
- I 4 criteri per scegliere un’agenzia che conosce le procedure per stranieri
- Come RealAdvisor semplifica il confronto delle agenzie
- Documenti e tempistiche: la checklist dell’acquirente svizzero
- Le vostre domande sull’acquisto da non residente
Perché acquistare a Milano da non residente è più complesso (e come evitare le trappole)
Siamo onesti: comprare casa in Italia quando si risiede in Svizzera non è come acquistare a Lugano o Ginevra. Le procedure sono diverse, i tempi si allungano, e la maggior parte delle agenzie milanesi non ha mai gestito un dossier per stranieri. Non per cattiva volontà, semplicemente perché il loro cliente tipico abita già in Italia.
L’errore che costa 2 mesi agli acquirenti svizzeri
Sottovalutare i tempi per il codice fiscale italiano blocca spesso l’intero processo. Fate questa richiesta al Consolato prima ancora di visitare appartamenti. Nella mia esperienza con acquirenti dalla Svizzera, questo passaggio viene sistematicamente rimandato, causando ritardi di 2-4 settimane sulla firma del compromesso.
Vi racconto un caso che mi ha colpito. Marco, 45 anni, dirigente bancario a Lugano, cercava un appartamento in zona Porta Nuova per investimento. Aveva contattato un’agenzia ben posizionata su Google, ottimi annunci, belle foto. Problema: al momento di preparare la proposta d’acquisto, l’agente non sapeva che servisse il codice fiscale italiano. Due mesi persi. Marco ha cambiato agenzia e ha concluso l’acquisto in 3 mesi con un interlocutore che conosceva le procedure.
Il mercato milanese resta attraente: secondo il comunicato dell’Agenzia delle Entrate di marzo 2025, le compravendite residenziali hanno registrato un +7,6% nel quarto trimestre 2024 rispetto all’anno precedente. Milano, Roma e Torino trainano questa crescita. Ma attenzione: un mercato dinamico significa anche più concorrenza tra acquirenti, e chi arriva impreparato perde le occasioni migliori.
I 4 criteri per scegliere un’agenzia che conosce davvero le procedure per stranieri
Dimenticatevi le classifiche generiche. Quello che vi serve sono indicatori verificabili che vi permettano di distinguere un’agenzia esperta da una che improvviserà sul vostro dossier. Ecco i quattro punti che controllo sempre.
Numero di transazioni verificate negli ultimi 24 mesi
È il dato più difficile da truccare. Un’agenzia può avere un sito magnifico e annunci perfetti, ma se ha concluso 5 vendite in due anni, c’è un problema. Cercate agenzie con almeno 25-30 transazioni su Milano negli ultimi 24 mesi. Questo volume indica una struttura rodolata, contatti con notai affidabili, e capacità di gestire imprevisti.
114 miliardi €
Fatturato compravendite residenziali Italia 2024, +2,3% rispetto al 2023
Secondo il rapporto immobiliare 2025 dell’Agenzia delle Entrate, il fatturato delle compravendite residenziali in Italia ha raggiunto circa 114 miliardi di euro nel 2024. Oltre il 57% di questo volume si concentra nel Nord Italia. Tradotto: a Milano si compra e si vende molto, ma questo rende ancora più importante scegliere chi ha esperienza reale.
Recensioni di acquirenti internazionali
Le recensioni generiche vi dicono poco. Quello che cercate sono commenti di persone che hanno comprato dall’estero. Menzionano il codice fiscale? Parlano di documenti tradotti? Citano la gestione a distanza? Se trovate 3-4 recensioni di questo tipo, siete sulla pista giusta. Se tutte le recensioni parlano solo di “simpatia” e “disponibilità”, passate oltre.
Anni di esperienza e prezzo medio gestito
L’esperienza conta, ma non basta. Un’agenzia con 40 anni di attività che ha sempre venduto monolocali a 150.000 euro non è necessariamente preparata per un trilocale a 500.000 euro in zona Brera. Verificate che il prezzo medio delle transazioni sia coerente con il vostro budget. Se cercate nella fascia 300-500.000 euro, un’agenzia specializzata in immobili sopra il milione potrebbe non essere l’interlocutore ideale.
Quale tipo di agenzia per il vostro profilo?
-
Se il vostro budget supera 500.000 EUR:
Privilegiate agenzie con prezzo medio vendita superiore a 400.000 euro e esperienza nel segmento premium.
-
Se il vostro budget è tra 250.000 e 500.000 EUR:
Cercate agenzie con alto volume di transazioni (oltre 30 negli ultimi 24 mesi) per avere più scelta.
-
Se cercate in un quartiere specifico:
Verificate l’indirizzo dell’agenzia: la prossimità geografica indica spesso una conoscenza approfondita della zona.
-
Se non parlate italiano correntemente:
Chiedete esplicitamente se l’agenzia ha collaboratori che parlano francese, tedesco o inglese.
Come RealAdvisor semplifica il confronto delle agenzie per gli acquirenti svizzeri
Il problema principale quando si cerca un’agenzia da Zurigo o Lugano è l’impossibilità di verificare le promesse. Un sito web può affermare qualsiasi cosa, ma come sapere se l’agenzia ha davvero concluso 40 transazioni l’anno scorso? RealAdvisor risponde a questa esigenza con un approccio basato sui dati verificabili.
La piattaforma RealAdvisor permette di confrontare le agenzie immobiliari a Milano secondo criteri oggettivi: numero di transazioni concluse negli ultimi 24 mesi, recensioni verificate con badge di autenticità, anni di esperienza e prezzo medio di vendita gestito. A Milano sono referenziate 73 agenzie e 98 agenti, con dati aggiornati che permettono di filtrare secondo le proprie esigenze.
| Agenzia | Transazioni Milano | Nota | Esperienza | Prezzo medio |
|---|---|---|---|---|
| Ludovico Dell’Elce | 50 | 5.0/5 | 14 anni | 358k EUR |
| Gaiezza Real Estate | 48 | 4.9/5 | 7 anni | 401k EUR |
| Qosmo Immobiliare | 38 | 4.8/5 | 11 anni | 330k EUR |
| RE/MAX Class 4 | 30 | 3.7/5 | 6 anni | 945k EUR |
| Gruppocasa | 28 | 4.8/5 | 42 anni | 385k EUR |
La forchetta di prezzo medio varia da 260.000 a 945.000 euro secondo le agenzie, permettendo di identificare rapidamente quelle che operano nel segmento corrispondente al vostro budget. Le recensioni con badge “verificata” offrono un livello di affidabilità superiore ai commenti anonimi che trovate altrove. Per chi cerca dalla Svizzera, poter accedere a questi dati senza dover contattare decine di agenzie rappresenta un guadagno di tempo considerevole.
Dato chiave RealAdvisor Milano: 73 agenzie e 98 agenti referenziati con dati transazionali verificati su 24 mesi, note clienti e prezzo medio di vendita consultabili prima del primo contatto.
Documenti e tempistiche: la checklist dell’acquirente svizzero
Passiamo alla parte pratica. Quanto tempo serve realmente per comprare casa a Milano quando si risiede in Svizzera? E quali documenti dovete preparare prima ancora di visitare il primo appartamento?
Per quanto riguarda le commissioni, la normativa italiana non impone percentuali obbligatorie. In pratica, le commissioni variano dal 2% al 4% del prezzo di vendita, con una media intorno al 3% a Milano. A questa somma si aggiunge l’IVA al 22%. Sono cifre negoziabili, soprattutto per transazioni di importo elevato.
-
Primo contatto agenzia e definizione criteri ricerca -
Prime visite immobili selezionati -
Proposta d’acquisto formale -
Codice fiscale ottenuto + apertura conto corrente italiano -
Firma del compromesso (preliminare di vendita) -
Rogito notarile e consegna chiavi
Secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate, i cittadini residenti all’estero possono richiedere il codice fiscale direttamente alla rappresentanza diplomatico-consolare italiana. Per gli svizzeri, questo significa rivolgersi al Consolato di Zurigo, Lugano o Ginevra secondo la zona di residenza.
Documenti da preparare prima della ricerca immobiliare
-
Codice fiscale italiano (richiesta al Consolato competente) -
Passaporto o carta d’identità svizzera in corso di validità -
Attestazione di residenza svizzera -
Estratti conto bancari recenti (prova capacità finanziaria) -
Conto corrente italiano aperto (necessario per il rogito)
Un punto che molti acquirenti svizzeri scoprono tardi: come ricorda Fiscomania nella guida alla tassazione dei non residenti 2026, i redditi immobiliari sono sempre tassati nello Stato dove si trova l’immobile, secondo l’articolo 6 del modello OCSE. La convenzione Italia-Svizzera del 1976 regola la doppia imposizione, ma consultate un fiscalista per la vostra situazione specifica.
Le vostre domande sull’acquisto da non residente
Posso comprare casa in Italia senza residenza italiana?
Sì, nessuna restrizione per i cittadini svizzeri. Serve il codice fiscale italiano, ottenibile tramite Consolato, e un conto corrente italiano per il rogito notarile. La residenza fiscale resta in Svizzera.
Quanto costa la commissione di un’agenzia immobiliare a Milano?
Le commissioni variano dal 2% al 4% del prezzo di vendita, con media intorno al 3% a Milano. Si aggiunge l’IVA al 22%. Queste percentuali sono negoziabili, soprattutto per immobili di valore elevato.
Quali tasse devo pagare come acquirente svizzero?
Per una seconda casa (caso tipico per chi risiede in Svizzera), l’imposta di registro è più elevata rispetto alla prima casa. Si aggiungono imposta ipotecaria e catastale. I redditi dell’immobile saranno tassati in Italia. Consultate un fiscalista per i dettagli.
Quanto tempo serve per completare un acquisto immobiliare?
Contate da 3 a 4 mesi dal primo contatto al rogito, se tutto è preparato correttamente. Il passaggio più variabile è l’ottenimento del codice fiscale e l’apertura del conto italiano. Iniziate queste pratiche prima della ricerca immobiliare.
Devo aprire un conto in banca italiana?
Per il rogito notarile, sì. Il pagamento del saldo avviene tipicamente con assegno circolare emesso da banca italiana. Alcune banche italiane hanno sportelli dedicati ai non residenti; informatevi prima di partire.
Il prossimo passo concreto
Se dovessi darvi un solo consiglio per iniziare: richiedete il codice fiscale italiano questa settimana. Non aspettate di trovare l’appartamento perfetto. Questo documento sblocca tutto il resto e richiede tempo. Una volta ottenuto, potrete muovervi rapidamente quando troverete l’immobile giusto.
Il mercato milanese rimane dinamico e l’interesse degli acquirenti svizzeri è in crescita. La differenza tra un acquisto fluido e un percorso a ostacoli dipende quasi sempre dalla preparazione iniziale e dalla scelta dell’interlocutore giusto. RealAdvisor vi permette di confrontare 73 agenzie con dati verificati prima ancora di prendere il telefono. Il resto dipende da voi.
Precisazioni sulle procedure per non residenti
- Le commissioni agenziali indicate (2-4%) sono medie di mercato e restano negoziabili caso per caso
- Le tempistiche dipendono dalla complessità del dossier e possono variare significativamente
- La normativa fiscale Italia-Svizzera può evolvere: verificate sempre le convenzioni in vigore con un professionista
Questo contenuto è fornito a titolo informativo e non costituisce consulenza immobiliare o fiscale. Consultate un notaio italiano o un consulente fiscale specializzato in transazioni transfrontaliere per ogni decisione d’acquisto.